A.J. Steigman vendió más casas en Atlanta el año pasado que cualquier otro corredor - a pesar de que vive en Florida y no tiene personal a tiempo completo. 

Es capaz de vender propiedades residenciales a miles de kilómetros de distancia gracias a un ordenador de 20.000 dólares y un sistema de software propio llamado "Steignet" que lanzó en la Universidad de Pensilvania en 2018.

Los algoritmos del sistema escanean grandes conjuntos de datos para identificar viviendas unifamiliares infravaloradas antes que la competencia humana. Su nombre es una referencia a la red de inteligencia artificial villana de Terminator "Skynet", como informó primero The Wall Street Journal. 

Pero en la lista de clientes de Steigman no se encuentra ningún comprador de vivienda familiar. En su lugar, trabaja con inversores que revenden las casas o las alquilan para obtener beneficios.

Steigman no quiso nombrar a sus clientes, pero dijo a Insider que entre ellos se encuentran fondos de cobertura, empresas de alto 
valor neto, oficinas familiares y empresas de capital privado de más de mil millones de dólares. Los inversores institucionales -que pueden ser desde pequeños propietarios hasta grandes actores de Wall Street- compraron un récord del 18,4% de las viviendas estadounidenses en el cuarto trimestre de 2021, según anunció Redfin en febrero.  

"Si bien los precios récord de las viviendas son problemáticos para los compradores individuales, son una de las razones por las que la demanda de los inversores es más fuerte que nunca", dijo el economista de Redfin Sheharyar Bokhari en respuesta a la creciente tendencia. "Los inversores que compran una parte récord de las viviendas en venta son uno de los factores que dificultan este mercado para los compradores habituales".

Esto se debe a que los grandes inversores a menudo pueden permitirse hacer ofertas totalmente en efectivo, mientras que los compradores habituales dependen de las hipotecas y la financiación. En lo que respecta al vendedor y al agente de ventas, los compradores en efectivo son mucho menos complicados de tratar. 

El año pasado, Steigman vendió 300 propiedades en Atlanta por un total de 86 millones de dólares, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Atlanta. Dice que esto es sólo una "fracción" del total de sus cierres (incluyendo las ventas en Florida), que calcula que ronda los 130 millones de dólares. 

El corredor de alta tecnología atribuye su éxito en el juego inmobiliario a una infancia en la que se formó como campeón internacional de ajedrez. Steigman obtuvo el título de maestro nacional de ajedrez a los 13 años y fue el jugador número 1 de EE.UU. en su grupo de edad durante ocho años consecutivos, según el sitio web de Steignet. 

"Analizaba mis partidas con los ordenadores de la época, y siempre intentaba detectar todas las jugadas y secuencias diferentes", dijo Steigman, que ahora tiene 36 años, a Insider. "Así que adopto ese enfoque tan científico y cuantitativo en el sector inmobiliario".

Esas habilidades de reconocimiento de patrones son la forma en que Steigman predijo que los bienes raíces residenciales se convertirían en una inversión escalable desde el principio, dijo a Insider. Mientras que otras empresas se centraron en la mano de obra, Steigman dijo que dobló la apuesta por los datos. 

"Al igual que un superordenador de ajedrez puede aniquilar a 50 grandes maestros, si construyes un sistema muy potente no necesitas tener una gran cantidad de personal para poder hacerlo", añadió.

Hasta hace poco, la mayor empresa del sector inmobiliario algorítmico era la rama iBuying de Zillow, que cerró en noviembre. La empresa invirtió millones en el desarrollo de algoritmos avanzados para valorar las viviendas, comprarlas y venderlas rápidamente para obtener beneficios.

El CEO de Zillow, Rich Barton, dijo en una llamada de ganancias que los modelos de iBuying no podían manejar la imprevisibilidad del mercado de la vivienda de la era de la pandemia, lo que les llevó a pagar de más por los listados. Las acciones de Zillow, Redfin y Opendoor se han desplomado desde el pasado otoño debido al fracaso de iBuying.

Steigman dijo que no hay una característica clave que diferencie sus algoritmos de los de la competencia,' comparando el proceso de diseño del software con el de Elon Musk construyendo un cohete. 

"No es que el combustible sea la salsa secreta", dijo a Insider. "Son todas las iteraciones que se perfeccionan constantemente".

En Atlanta, casi un tercio de las viviendas que se vendieron en el cuarto trimestre de 2021 fueron compradas por inversores, según datos de Redfin. Ese es el porcentaje más alto de cualquier estado en los Estados Unidos. Mientras tanto, los compradores de fuera de la ciudad con presupuestos más grandes que los residentes locales están haciendo subir los costos de las propiedades, alimentando los temores de una burbuja inmobiliaria. 

A medida que la propiedad de la vivienda se vuelve cada vez más inalcanzable para muchos estadounidenses, algunas personas temen que la entrada de Wall Street en el sector inmobiliario residencial haya excluido del mercado a los ciudadanos de a pie. Sin embargo, aunque la presencia de inversores compradores de vivienda se ha hecho más prominente en ciudades como Atlanta y Charlotte, los consumidores siguen superando ampliamente a los inversores, como ya informó Vox.

"Para ser honesto, los consumidores son la mayor proporción del mercado", dijo Steigman a Insider, añadiendo que las empresas están estrictamente limitadas por los tipos de propiedades que pueden comprar. "Aplastarán a todas las instituciones juntas".